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Häufig gestellte Fragen

Wie erstelle ich ein ansprechendes Exposé?


Der Türöffner für jedes Inserat sind die Fotos. Nutze dafür nach Möglichkeit ein Weitwinkelobjektiv. Dadurch wird ein größeres Sichtfeld ermöglicht und deine Interessenten erhalten einen realistischen Eindruck der Räume. Es ist nicht essenziell jedes Zimmer oder jeden Kellerraum abzulichten, sondern einen guten Überblick über die Vorzüge der Immobilie zu präsentieren. Wir möchten die Interessenten neugierig machen.
In einer kompakten Textpassage sollten alle wichtigen Details der Immobilie enthalten sein. Dazu spielen unter anderem das Baujahr, die Grundstücks- und Wohnfläche eine große Rolle. Der Ist-Zustand steht im Vordergrund, jedoch sollten Sie auch notwendige Modernisierungsmaßnahmen ansprechen. Spielen Sie mit offenen Karten und erzeugen Sie Vertrauen.




Welche Unterlagen sollte ich für den Immobilienverkauf bereithalten?


Zu den wichtigsten Unterlagen gehören ein aktueller Grundbuchauszug, Grundrisse, die Baubeschreibung und zu guter Letzt der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis. Soweit sind das die Mindestunterlagen die reichlich Aufschluss über Ihre Immobilie geben.
Bei einem Wohnungsverkauf sind zusätzlich noch eine Teilungserklärung, der letzte Wirtschaftsplan, die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle, eine Übersicht über die Instandhaltungsrücklagen und bei vermieteten Objekten der aktuelle Mietvertrag.
Als guter Immobilienverkäufer bieten Sie Ihrem Interessenten außerdem eine Übersicht über die Nebenkosten der Immobilie an (Heizkosten, Grundsteuer B, Wasser,..).
Sobald Ihr Käufer eine Finanzierungsanfrage bei seiner Bank stellt, kann diese weitere detailiertere Unterlagen anfordern.




Welcher Zeitpunkt eignet sich gut für den Verkauf?


Derzeit sind die Zinsen für Finanzierungen auf dem Allzeittief und die Immobilienpreise entsprechend hoch. Das ist eine gute Marktsituation für Verkäufer, denn die Nachfrage für Wohneigentum ist derzeit hoch. In den sonnigen Monaten bietet sich die Gelegenheit für strahlende Immobilienfotos an. Allerdings verbringen die Menschen die Wintermonate gerne Zuhause und haben dann die Zeit Immobilien zu suchen. Eine geheizte Immobilie wirkt in Wintermonaten zur Besichtigung sehr gemütlich und im Sommer zeigt sich ein Balkon oder Garten eher von der besten Seite. Die Jahreszeit ist weniger relevant – Starten Sie dann, wenn der Entschluss gefasst ist und sich vorbereitet fühlen.




Welche Kosten entstehen mir beim Kauf einer Immobilie?


Zu einem gut ausgehandelten Kaufpreis fallen noch die klassischen Kaufnebenkosten an.
Zu den Nebenkosten zählt (u.a.) die Grunderwerbsteuer; derzeit in Hamburg bei 4,5% und in Schleswig-Holstein bei 6,5%. Dazu kannst du für die Notarleistung 1,5 – 2,0% einrechnen. Die Maklercourtage liegt in der Regel bei 3,57% inklusive der derzeitigen Mehrwertsteuer für jeweils Käufer und Verkäufer. Plane zu dem Kaufpreis die Nebenkosten in Höhe von 8,5% für Schleswig-Holstein und 6,5% für Hamburg zuzüglich Maklercourtage (berechnet auf den Kaufpreis) ein. Dann bist du sehr Planungssicher. Beispielrechnung für eine Immobilie in Schleswig-Holstein:
Kaufpreis 300.000€
Grunderwerbsteuer 6,5% = 19.500€
Notargebühren 2% = max. 6.000€
Maklercourtage 3,57% inkl. MwSt. = 10.710€
-> Ihre Gesamtausgaben = 336.210€ (Nebenkosten bei 12,07%) Wir empfehlen für eine günstige Finanzierung, die Einbindung von Eigenkapital in Höhe von mindestens den Nebenkosten. Dazu kannst du in bestimmten Konstellationen staatliche Fördermöglichkeiten nutzen. Wir beraten dich dazu gerne ausführlich.




Was sollte ich als Interessent zur ersten Besichtigung mitnehmen?


Du hattest schon ein Gespräch mit dem Makler oder dem Eigentümer und nun steht in ein paar Tagen die Besichtigung an. Das Exposé kennst du bereits.
Notiere dir wichtige Fragen, die du unbedingt stellen möchten. Schreibe dir während der Besichtigung nach Bedarf ein paar Details mit.
Im Idealfall hatten Sie vorab schon ein erstes Gespräch mit Ihrem Finanzierungsberater. Lass dir eine “Finanzierungsbestätigung” ausstellen. Damit gibt dir dein Berater eine “sanfte Bestätigung”, dass du eine Finanzierung in einer bestimmten Höhe leisten kannst. Dein Makler oder Eigentümer wird dich damit definitiv bei seiner Entscheidung bevorzugen!




Wie ermittle ich den Wert meiner Immobilie?


Als Immobilienverkäufer verkaufst du deine Immobilie. Wie in fast jedem Handelsbereich hast du beim Verkaufen Konkurrenz. In diesem Fall, sind Immobilien die in Ihrer Nähe angeboten werden die Konkurrenz. Heutzutage sucht man Immobilien online und erhält oft ein großes Angebot. Vergleiche dann deine Immobilie (aus einem neutralen Standpunkt) mit den jeweiligen Angeboten. Näherungsweise kannst du nun eine erste grobe Preiseinschätzung vornehmen. Eine detaillierte Analyse für einen korrekten Angebotspreis Ihrer Immobilie kann dir ein Immobilienexperte nennen. Die Ermittlung des richtigen Angebotspreises ist ein sehr wichtiger Bestandteil im Immobilienverkauf. Wenn du deine Immobilie zu teuer (oder zu günstig) anbieten, kann das Folgen auf dein Endergebnis haben. Ich helfe dir gerne bei der Preisfindung.




Warum sollte ich über einen Makler verkaufen?


Ein Makler bietet dir eine professionelle Abwicklung von der Wertermittlung über die Käufersuche bis zur Schlüsselübergabe. Natürlich kannst du auch alles selbst ausprobieren. Nur der zeitliche Aufwand für die Vorbereitung, Durchführung und den Abschluss werden oft unterschätzt. Der Makler.. - erledigt sämtliche Gänge zu Ämtern, - fotografiert Ihre Immobilie mit dem richtigen Blick fürs Detail und professionellem Equipment, - fertigte ein aufschlussreiches, informatives und übersichtliches Exposé an, - investiert in die Platzierung Ihrer Immobilie bei namenhaften Internetportalen, - vorbereitet und führt Besichtigungen durch, - berät Ihre Kaufinteressenten und hilft bei schwierigen Fragen, - bietet ein Netzwerk von nützlichen Kontakten, wie z.B. Notare, Finanzberater und Handwerker, ..und.. - ist für Ihre Kaufinteressenten ein neutraler Ansprechpartner und vermittelt unparteiisch zwischen Verkäufer und Käufer. Entscheide selbst, ob ein zweiter Fulltimejob Spaß macht.




Wielange dauert es bis meine Immobilie verkauft ist?


Die durchschnittliche Verkaufsdauer von Veröffentlichung des Inserats bis zur Beurkundung liegt zwischen 4 und 5 Monaten – pauschal ausgedrückt. Was bedeutet das konkret für Sie? Viele Faktoren müssen berücksichtigt werden. Eine entscheidende Rolle dafür, spielt die Lage der Immobilie. Ländliche Immobilien haben in der Regel eine geringere Käuferschaft als die in Ballungsgebieten in Großstädten. Bis der richtige Interessent gefunden ist kann es länger dauern. Bieten Sie Ihre Immobilie zu teuer an, dann erreichen Sie nicht das Ziel, sondern reduzieren den Preis wohlmöglich Monat für Monat. Wenn Ihre Immobilie in einem höheren Preissegment liegt, dann ebbt die Käuferschaft ebenfalls ab. Planen Sie von vornerein mehr Zeit ein. Sie profitieren davon, dass Ihre Immobilie gesehen wird. Nutzen Sie die großen Immobilienportale im Internet und inserieren Sie gezielt an der richtigen Stelle. Billig ist in diesem Fall oft billig. Wenn Sie einen guten Makler einsetzen, profitieren Sie von einem gepflegten Interessentennetzwerk.




Warum sollte ich nicht gleich mehrere Makler einschalten?


Also: Allgemein-Auftrag oder Allein-Auftrag? Letzteres beschreibt die Auftragsart bei der du nur einen Makler beauftragt haben und keinen Weiteren beauftragen darfst. Wenn du einen einzigen Makler beauftragst, dann hast du seine Aufmerksamkeit. Er wird alles dafür tun, die Immobilie zu verkaufen und kümmert sich aktiv um die Abwicklung. Du erhälst Beratung und die volle Dienstleistung. Der Kernpunkt des Allgemein-Auftrages ist die Außenwirkung der Immobilie für unsere Kaufinteressenten. Die Inserate von drei unterschiedlichen Maklern weichen oft stark voneinander ab. Die Bilder sind qualitativ und optisch sehr unterschiedlich, der Kaufpreis und die Provisionshöhen sind unterschiedlich und die Fakten zur Immobilie werden teilweise unterschiedlich oder gar falsch beschrieben. Das passiert, weil viele Makler bei einem Allgemein-Auftrag nicht einmal mit dem Eigentümer vor Ort gesprochen haben und der Makler die Immobilie nicht wirklich kennt. Die häufige Folge ist, dass ein Kaufinteressent das Gefühl bekommt, dass etwas mit der Immobilie nicht stimmt. Ziel ist es, Ihre Immobilie als Unikat – und zwar mit Qualität – zu vermarkten. Das geht nur mit einem Allein-Auftrag.




Was ist eine Spekulationssteuer?


Du verkaufst deine Immobilie glücklicherweise zu einem höheren Preis, als du diese erworben hast und der Zeitraum von Kauf und Verkauf liegt bei weniger als zehn Jahren? Wenn du die Immobilie dazu nicht selbst bewohnt hast, dann fällt in diesem Fall die Spekulationssteuer (§23 des Einkommensteuergesetz) an. Die Spekulationssteuer wird auf den erwirtschafteten Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz berechnet. Frage für eine rechtssichere Auskunft deinen Steuerberater.





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